집을 한 채만 가지고 있는데 세금 기준이 크게 달라지고 있습니다. 정부가 국회에 제출한 2026년 세제개편안(종부세법·소득세법 개정안)에는 1주택자에게 세금을 매기는 기준 자체를 바꾸는 내용들이 들어 있습니다. 핵심은 종부세와 양도소득세가 '주택 수'가 아니라 '실거주 여부'와 '주택 가액' 중심으로 개편된다는 점입니다. 오늘은 확정된 정부안 기준으로 무엇이 어떻게 바뀌는지 하나씩 정리해 드립니다.
ℹ️ 확인 시점 안내
아래 내용은 2026년 9월 1일 국무회의에서 의결된 정부안(정기국회 제출) 기준입니다. 국회 심사 과정에서 내용이 수정될 수 있으니, 실제 의사결정 전에는 국세청·재정경제부의 최종 공지를 확인하시기 바랍니다.
📌 핵심 요약
| 제도 | 바뀌는 내용 | 적용 시점 |
| 종부세 기본공제 | 실거주 1주택 12억→14억, 비거주 1주택 12억 유지 | 2027년 6월 1일 납세의무 성립분 |
| 부부 공동명의 | 실거주 각 9억, 비거주 각 6억 | 동일 |
| 공정시장가액비율 | 하한 60%→70% | 2027년 |
| 양도세 장특공제 | '장기거주소득공제'로 개편, 한도 20억→10억 | 2028년 양도분~ |
| 다주택자 중과 | 2027~2028년 한시 완화, 2029년 복귀 | 2027~2028년 |
종부세 — 실거주 여부가 기준이 된다
첫 번째로 가장 크게 바뀌는 것은 종부세 기본공제입니다. 현재 1세대 1주택자는 공시가격에서 12억 원을 기본적으로 공제받고 있습니다. 그런데 이번 정부안에서는 이 12억 기본공제가 실거주 1주택자에게는 14억 원으로 올라갑니다. 다만 조건이 있습니다. 본인이 그 주택에 실제로 거주해야만 14억의 기본공제를 받을 수 있습니다.
반대로 집은 한 채이지만 그 주택에 살고 있지 않다면 기본공제는 현행과 똑같은 12억 원 수준입니다. 정부는 당초 세제개편안에서 비거주 1주택자의 공제를 9억까지 낮추려 했으나, 입법예고 과정에서 수정·보완되어 최종 국회 제출안은 실거주 14억 원, 비거주 12억 원이 되었습니다.
| 구분 | 현행 | 개정안 (정부안) |
| 1세대 1주택 (실거주) | 12억 | 14억 |
| 1세대 1주택 (비거주) | 12억 | 12억 (유지) |
| 부부 공동명의 (실거주) | 각 9억 | 각 9억 (유지) |
| 부부 공동명의 (비거주) | 각 9억 | 각 6억 |
| 세부담 상한 | 150% | 150% (유지, 당초 200% 상향안 철회) |
두 번째로 중요한 변화는 공정시장가액비율의 하한 상향입니다. 이 비율이란 종부세 과세표준을 계산할 때 (공시가격 − 기본공제)에 곱하는 비율로, 낮을수록 종부세를 적게 냅니다. 현재 법률상 하한은 60%인데, 개정안에서는 이를 70%로 올립니다. 참고로 과거에는 이 비율이 최대 95%까지 올라간 적도 있어 향후 추가 상향 가능성도 있습니다.
세 번째 변화가 가장 구조적입니다. 기존의 주택 수 기준 과세 방식이 폐지되고, 주택이 몇 채인지와 상관없이 주택의 총 합산 가액을 기준으로 하나의 세율 체계를 적용하도록 설계되었습니다. 예를 들어 10억짜리 집이 세 채라면 30억을 기준으로 세금이 적용됩니다. 예전에는 "고가 주택 한 채밖에 없으니 다주택 중과와 무관하다"고 생각할 수 있었지만, 앞으로는 주택 숫자보다 주택 가액 자체가 더 중요한 기준이 됩니다.
양도세 — 장기보유에서 장기거주로
양도소득세에서도 획기적인 변화가 생깁니다. 첫 번째는 장기보유특별공제의 '거주 중심' 개편입니다. 지금까지는 집에서 직접 살지 않아도 오랫동안 보유만 했다면 장기보유에 따른 소득공제를 받을 수 있었습니다. 현행은 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%까지 공제가 가능합니다.
그런데 이번 개편안에서는 주택에 대해 '장기보유특별공제'라는 개념 대신 '장기거주소득공제'로 명칭이 바뀌고, 2028년부터 거주 중심으로 전환됩니다. 연도별 공제율은 아래와 같습니다.
| 구분 | 2027년 (유예) | 2028년 (중간 단계) | 2029년 (본격 시행) |
| 1세대 1주택자 | 현행 (거주 연4% + 보유 연4%, 최대 80%) | 거주 연6% + 보유 연2% (10년, 최대 80%) | 거주 연8%만 (10년, 최대 80%) |
| 공제 한도 | 없음 | 20억 원 | 10억 원 |
⚠️ 공제율보다 무서운 '한도'
2029년부터는 공제율이 최대 80%여도 실제 공제 금액이 10억 원 한도에 걸립니다. 예컨대 양도차익이 30억 원인 경우, 80%를 적용해도 10억 원까지만 공제되고 나머지 20억 원에 대해 양도세를 내야 합니다. 고가 주택의 투자 메리트가 사실상 사라지는 구조입니다.
다주택자 — 2027~2028년 한시 완화
조정대상지역에 있는 주택을 파는 경우, 현재 다주택자에게는 양도세 기본세율에 중과세율이 추가로 적용됩니다. 2주택자는 20%p, 3주택 이상은 30%p가 추가되는 구조인데요. 이번 개정안에서는 2027년과 2028년에 이 중과세율을 한시적으로 낮춰줍니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년 | 2029년 이후 |
| 조정지역 2주택 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p (복귀) |
| 조정지역 3주택 이상 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p (복귀) |
2029년부터는 다시 현행 중과 수준으로 돌아가므로, 매도 계획이 있는 다주택자에게 2027~2028년은 세율 측면에서 가장 유리한 시기입니다. 다만 이 기간에도 장기보유특별공제는 적용되지 않으며, 적용 대상은 2년 이상 보유한 조정대상지역 소재 주택입니다.
정리 — 다섯 가지 체크포인트
실거주자가 유리해진다
종부세 기본공제 실거주 14억 vs 비거주 12억. 2~3억의 과세기준 차이가 생깁니다.
주택 수보다 가액이 중요해진다
종부세 세율 체계가 주택 수 기준에서 가액 기준으로 바뀝니다.
양도세도 거주 기간이 핵심
2029년부터는 보유 기간 공제가 사라지고 거주 기간 공제만 남습니다.
공제 한도 10억
2029년부터 장기거주소득공제는 10억 원까지만 인정됩니다.
다주택자는 27~28년이 골든타임
중과세율 한시 완화 기간에 매도하면 세 부담이 크게 줄어듭니다.
주의사항
이번 개편안은 아직 정부안 단계로, 정기국회 심사를 거치며 내용이 수정될 수 있습니다. 실제 매도·증여 등의 의사결정을 할 때는 최종 법률 개정 내용과 본인의 보유 주택, 거주 기간, 양도 시점 등을 기준으로 세무 전문가와 별도 상담하시기 바랍니다. 또한 불가피한 사유(취학·직장 발령·질병 치료·부모 봉양 등)로 거주하지 못한 기간은 최대 3년까지 거주 기간으로 인정받을 수 있으니 해당되시는 분은 꼭 챙기세요.
마무리
2026년 세제개편안의 큰 방향은 분명합니다. 얼마나 오래 보유했는가보다 얼마나 실제로 거주했는가가 종부세와 양도세 모두에서 더 중요한 판단 기준이 된다는 것입니다. 집 한 채를 오래 보유해 온 1주택자라면 실거주 요건과 공제 한도를, 다주택자라면 2027~2028년의 한시 완화 기간을 꼭 체크해 보세요. 세금은 아는 만큼 아낄 수 있습니다.
❓ Q&A
Q. 1주택 실거주자인데 종부세가 얼마나 줄어드나요?
A. 기본공제가 12억에서 14억으로 올라가면서 과세표준이 2억 원 줄어듭니다. 공시가격이 14억 이하인 주택은 종부세 과세 대상에서 제외됩니다. 정확한 세액은 공시가격·공정시장가액비율·세율에 따라 달라지니 국세청 모의계산을 이용해 보세요.
Q. 전세 주고 다른 곳에 사는 1주택자도 14억 공제를 받나요?
A. 아닙니다. 14억 공제는 '실거주' 1주택자에게만 적용되고, 비거주 1주택자는 현행 12억이 유지됩니다. 다만 취학·발령·질병 등 불가피한 사유로 거주하지 못한 기간은 최대 3년까지 거주 기간으로 인정받을 수 있습니다.
Q. 10년 살았는데 양도차익이 크면 공제를 다 못 받나요?
A. 2029년 이후 양도분은 공제 한도가 10억 원입니다. 거주 10년으로 공제율 80%를 채워도, 공제액이 10억을 초과하면 초과분은 공제되지 않습니다. 2028년 양도분은 한도가 20억 원이라 그 전에 매도하는 것이 유리할 수 있습니다.
Q. 다주택자인데 2027~2028년에 팔면 얼마나 유리한가요?
A. 조정대상지역 2주택자는 중과세율이 현행 +20%p에서 2027년 +5%p, 2028년 +10%p로 낮아집니다. 3주택 이상은 +30%p에서 2027년 +10%p, 2028년 +15%p입니다. 다만 이 기간에도 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다.
Q. 이 내용이 확정된 건가요?
A. 2026년 9월 1일 국무회의를 통과한 정부안이 정기국회에 제출된 상태입니다. 국회 심사에서 수정될 수 있으니, 실제 의사결정 전에는 국세청·재정경제부의 최종 확정 내용을 반드시 확인하시기 바랍니다.