보증금을 떼인 것만으로도 억울한데, 그 뒤에 따라오는 일이 더 길고 지치는 경우가 많습니다. 전세사기 피해자들은 보증금을 돌려받지 못한 뒤에도 건물 관리권을 둘러싼 분쟁에 휘말리고, 소송 비용까지 떠안고 있습니다. 한쪽에서는 임대인이 세상을 떠나 상속인을 찾지 못해 보증금 반환 절차 자체가 멈춘 사례도 전해졌습니다.
그런데 최근에는 피해 회복을 돕는 새 제도도 함께 움직이기 시작했습니다. 보증금의 3분의 1까지는 국가가 부족분을 채워주는 최소보장제가 시행에 들어갔습니다. 피해 뒤의 피해를 줄이는 방법과, 지금 당장 챙겨야 할 절차를 정리했습니다.
핵심 요약: 전세사기 피해는 보증금 미반환에서 끝나지 않습니다. 관리권 다툼, 소송 비용, 재임대 분쟁이 뒤따릅니다. 누적 피해자 인정 건수는 4만 건을 넘었고, 경·공매 배당 회수율은 48%에 그칩니다. 최소보장제는 보증금의 3분의 1까지 회복을 보장합니다.
1. 보증금 떼인 뒤, 관리권 다툼이 시작됐다
부산의 한 도시형생활주택에서는 전직 고위공무원이 건물 7채의 임차인 86명으로부터 전세보증금 70억 원대를 가로챈 사건이 있었습니다. 임대인이 관리비를 걷고도 전기·수도 요금을 내지 않아 단전·단수 예고문까지 붙자, 피해자들은 자치관리단을 꾸리고 별도 관리업체를 선정했습니다.
그런데 이후 임대인으로부터 관리 권한을 위임받았다는 업체가 나타나 관리권 이양을 요구했습니다. 이 업체는 임차인대표회의와의 협의를 거부하고 공동현관 비밀번호까지 일방적으로 바꿨다고 전해졌습니다. 입주민이 집에 들어가지 못하는 일이 벌어졌고, 양측의 법적 분쟁은 형사재판을 제외하고도 10건 이상으로 번져 피해자들이 소송 비용까지 떠안게 됐습니다.
비밀번호 변경을 둘러싼 갈등은 경찰의 강제수사로까지 이어졌습니다. 관리업체가 붙인 공고문 2장을 누군가 떼어냈다며 재물손괴 혐의로 진정이 들어갔고, 경찰이 압수수색영장을 들고 관리실 CCTV를 확보했지만 끝내 특정하지 못해 미제로 남았습니다. 관리업체 측은 한 달 전 고지했고 개별 연락이 어려웠다고 주장했고, 구청은 임대사업자에게 임차인대표회의와의 협의 의무를 준수하라고 통보한 것으로 알려졌습니다.
⚠️ 피해 주택에 새 세입자가 들어오면
보증금 반환 분쟁 중인 주택을 다시 임대하는 것 자체는 불법이 아닙니다. 하지만 임차권등기가 설정된 호실에 새 임차인이 들어오면 권리관계가 복잡해지고, 경매 뒤 점유자 퇴거에 시간과 비용이 듭니다. HUG의 든든전세주택 사업에서도 점유자 퇴거가 걸림돌이 되고 있습니다.
2. 임대인이 세상을 떠나자 상속인도 없었다
부산 금정구의 한 오피스텔에서는 임대인이 심장병으로 세상을 떠나면서 19세대가 보증금 11억 6천만 원을 돌려받지 못하는 일이 벌어졌습니다. 딸이 상속을 포기했고, 방계혈족까지 추적했지만 상속인을 찾지 못했습니다. 임차인들은 임대인이 숨진 사실을 뒤늦게 알고 나서야 상속인 찾기에 나섰습니다.
임대인 사망 뒤 건물 운영을 주도한 인물은 관리소장이었습니다. 30년간 부부로 지냈지만 혼인신고를 하지 않아 법적 상속인은 아니었습니다. 이 관리소장은 보증금 미반환 분쟁 중인 빈 호실에 단기 월세인 이른바 깔세를 놓았고, 임차권등기가 설정된 호실에 새 임차인을 들이기도 했습니다.
보증금 반환 분쟁이 진행 중인 주택을 적법한 권한으로 다시 임대하는 것 자체가 불법은 아닙니다. 하지만 경매로 소유권이 넘어간 뒤에도 점유자가 퇴거를 거부하면 법적 절차에 시간과 비용이 듭니다. 주택도시보증공사(HUG)가 경매로 확보한 주택을 공공임대로 공급하는 든든전세주택 사업에서도 점유자 퇴거가 걸림돌이 되고 있습니다. HUG가 확보한 주택은 전국 8,025호인데, 이 가운데 504호는 퇴거 협상, 669호는 점유 상태 점검이 진행 중입니다. 부산은 확보한 68호 중 36호만 점유 확보를 마쳤습니다.
임차인 8명은 관리소장을 전세사기 주범 및 공범으로 고소했지만, 경찰은 임대인에게 임차인을 속일 의도가 없었다는 이유로 불송치했습니다. 오피스텔 임차인들은 부산경찰청 앞에서 재수사를 촉구하는 1인 시위를 이어가고 있습니다. 한 임차인은 임대인 사망으로 임차권등기명 신청도 못 해 계속 머무르고 있다고 호소했습니다.
3. 전세사기, 숫자로 보면 얼마나 심각한가
전세사기 피해 규모는 여전히 큽니다. 특별법 시행 이후 누적 피해자 인정 건수는 4만1,559건, 주거·금융·법률 지원은 8만188건에 달합니다. 한국토지주택공사(LH)가 매입한 피해주택은 1만1,148호입니다.
| 구분 | 수치 |
| 누적 피해자 인정 | 4만1,559건 |
| 주거·금융·법률 지원 | 8만188건 |
| LH 매입 피해주택 | 1만1,148호 |
| 경·공매 종료 건수 | 1만4,402건 |
| 건당 평균 보증금 | 1억3,200만 원 |
| 건당 평균 배당 회수액 | 6,300만 원 |
| 배당 회수율 | 48% |
| 보증금과 회수액 평균 차액 | 6,900만 원 |
경·공매가 끝난 피해 1만4,402건의 건당 평균 보증금은 1억3,200만 원이었는데, 배당으로 회수한 금액은 평균 6,300만 원으로 회수율은 48%에 그쳤습니다. 보증금과 배당 회수액의 차이는 평균 6,900만 원입니다. 절반 가까이를 돌려받지 못한다는 뜻입니다. 최근에는 깡통전세 건물임을 알고도 전세 계약을 맺어 18명으로부터 보증금 14억 원을 돌려주지 않은 임대관리인과 건물주가 송치되기도 했습니다.
4. 최소보장제, 무엇이 달라지나
국토교통부는 전세사기 피해자가 임차보증금의 최소 3분의 1을 회복할 수 있도록 부족분을 현금으로 지원하는 최소보장제를 시행했습니다. 경·공매 등을 거친 피해회복액이 보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 국가가 부족분을 채워줍니다.
| 제도 | 내용 | 신청 시기 |
| 최소지원금 | 보증금 3분의 1에서 피해회복금을 뺀 부족분을 현금 지원 | 경·공매 완료 뒤, LH 매입 시 경매차익 산정 뒤 |
| 선지급-후정산 | 신탁사기 등 무권계약 피해자에게 보증금 3분의 1을 먼저 지급, 이후 추가 회수액 반영해 정산 | 경·공매 종료 전에도 신청 가능 |
피해회복금에는 경매 배당액, 임대인이나 공인중개사에게서 돌려받은 돈, LH 피해주택 매입 때 생기는 경매차익과 임대료 지원액을 합합니다. 보증금 1억 원에 경매 배당액이 1천만 원이라면 최소지원금 2,333만 원을 받아 모두 3,333만 원을 회복하게 됩니다. 지방정부 지원금이나 금융지원은 피해회복금에 넣지 않습니다.
신청은 LH 청약플러스에서 온라인으로 할 수 있고, LH 지역본부에서는 현장 접수도 가능합니다. LH는 신청일로부터 90일 이내에 지급 여부를 결정해 통지할 계획입니다. 신청 기한은 피해자로 결정된 날부터 3년 또는 경·공매가 끝난 날부터 1년 이내입니다. 이미 피해자로 결정된 분은 별도 기한이 적용되니 LH 안내에서 꼭 확인하세요.
5. 피해자라면 지금 무엇을 해야 하나
피해자 결정 신청
전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 피해자 결정을 신청합니다. 일정 요건을 충족한 임차인도 피해자등으로 인정될 수 있습니다.
임차권등기명령 신청
계약 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 이사를 가거나 주민등록을 옮기기 전에 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기부에 기재를 마칩니다.
경·공매 뒤 최소지원금 신청
경·공매가 완료된 뒤 LH 청약플러스에서 최소지원금을 신청합니다. 신탁사기 등 무권계약 피해자는 경·공매 종료 전에도 선지급금을 신청할 수 있습니다.
피해 사실을 알았다면 먼저 피해자 결정을 신청하는 것이 순서입니다. 특별법에 따라 인정된 전세사기 피해자와 일정 요건을 충족한 임차인이 지원 대상입니다. 보증금이 5억 원 이하이고 임대인의 보증금반환채무 미이행 의도가 확인되며, 전입신고·확정일자 등을 갖춘 임차인도 피해자등으로 인정될 수 있습니다.
다음으로 임차권등기명령을 챙겨야 합니다. 계약 기간이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못했다면 이사를 가거나 주민등록을 옮기기 전에 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기부에 기재를 마치는 것이 중요합니다. 대항력을 유지하지 못하면 보증금 회수 순위가 밀릴 수 있습니다.
마지막으로 경·공매 결과에 따라 최소지원금을 신청합니다. LH가 피해주택을 매입하는 경우에는 경매차익 산정이 끝난 뒤 신청할 수 있고, 그 외에는 피해주택의 경·공매가 완료된 뒤 신청합니다. 신탁사기 등 무권계약 피해자는 경·공매가 끝나기 전에도 선지급금을 신청할 수 있습니다. 특별법은 2023년 시행됐고 유효기간은 2027년까지 연장됐습니다. 법의 기한이 끝나도, 유효기간 만료 전에 피해자로 결정됐거나 신청한 사람에게는 만료 이후에도 법을 적용하는 경과조치가 있습니다.
6. 전세 계약 전, 꼭 확인할 것
전세 계약 전에는 등기부등본부터 확인하세요. 집값보다 보증금과 대출을 합한 금액이 더 큰 깡통전세인지, 신탁등기가 있는지, 선순위 근저당이 얼마나 잡혀 있는지를 봐야 합니다. 전입신고와 확정일자는 이사 당일에 바로 마치고, 전세보증금 반환보증 가입이 가능한 집인지도 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다. 보증금이 시세보다 유난히 싸거나, 임대인이 서류를 미루면 한 번 더 의심하세요.
전세사기는 한 가정의 전 재산을 노린 범죄입니다. 피해를 입었다면 혼자 끙끙 앓지 말고 피해자 결정 신청부터 시작하세요. 보증금의 3분의 1까지는 국가가 보장하는 길이 열렸습니다. 남은 절차를 하나씩 밟아가면 됩니다.
📋 자주 묻는 질문
Q. 전세사기 피해자로 인정받으면 어떤 지원을 받을 수 있나요?
A. 경·공매 유예와 정지, 피해 임차인의 우선매수권, 금융·세제 지원, LH의 피해주택 매입, 그리고 최소보장제에 따른 최소지원금과 선지급금을 받을 수 있습니다. 주거·금융·법률 지원은 누적 8만 건을 넘었습니다.
Q. 최소보장제는 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있나요?
A. 보증금의 3분의 1까지 회복을 보장합니다. 경매 배당액 등 피해회복금이 보증금의 3분의 1에 미치지 못하면 부족분을 현금으로 지원합니다. 보증금 1억 원에 배당 1천만 원이면 최소지원금 2,333만 원을 받아 총 3,333만 원을 회복합니다.
Q. 경매가 끝나기 전에도 지원금을 받을 수 있나요?
A. 신탁사기 등 무권계약 피해자는 선지급-후정산 제도로 경·공매 종료 전에도 보증금의 3분의 1을 먼저 받을 수 있습니다. 이후 추가 회수액 등을 반영해 정산합니다.
Q. 보증금을 떼인 집에 새 세입자가 들어오는 게 불법인가요?
A. 보증금 반환 분쟁이 진행 중인 주택을 적법한 권한으로 다시 임대하는 것 자체는 불법이 아닙니다. 다만 임차권등기가 설정된 호실에 새 임차인이 들어오면 권리관계가 복잡해지고, 경매 뒤 점유자 퇴거에 시간과 비용이 들 수 있어 주의가 필요합니다.
Q. 전세 계약 전에 꼭 확인할 것은 무엇인가요?
A. 등기부등본에서 선순위 근저당과 신탁등기 여부를 확인하고, 시세 대비 보증금 비율을 따져보세요. 전입신고와 확정일자는 이사 당일에 마치고, 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부도 계약 전에 확인하는 것이 좋습니다.
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