K팝 대표 기획사 JYP엔터테인먼트의 신사옥 건립 계획을 둘러싸고 건축가 유현준 교수와 서울시가 정면으로 충돌했습니다. 신사옥 설계자이기도 한 유 교수가 유튜브에서 서울시와 SH를 공개 비판하자, 서울시가 바로 다음 날 해명자료를 내고 조목조목 반박한 겁니다. 건축가 한 명의 비판이 이렇게 행정기관의 공식 반박으로 이어지는 일은 흔치 않습니다. 도대체 무엇이 문제였던 걸까요.
신사옥 예정지 바로 앞에 있던 공원 부지가 상업용지로 바뀌었다는 것. 공원으로 활용될 줄 알았던 땅에 고층 건물이 들어설 수 있게 되면서, 신사옥 설계의 전제 자체가 흔들렸다는 게 유 교수의 주장입니다. 오늘은 보도된 사실만 정리해서 이 논란의 전말을 따라가 봅니다.
| 논쟁 구도 | 신사옥 설계자 유현준 홍익대 교수 vs 서울시·SH |
| 쟁점 부지 | 신사옥 예정지 바로 앞 고덕동 자족8부지(약 1만3천㎡, 도로 하나 사이) |
| 핵심 변화 | 근린공원 → 자족기능시설용지(호텔·전시장·판매시설 가능)로 용도 변경 |
| 유현준 주장 | "SH가 돈 마련하려고 공원을 상업용지로 바꿨다", "용산공원과 다를 바 없다" |
| 서울시 반박 | "법적 근거·공공성 전혀 다른 사업", "용도 변경 사실을 JYP도 알고 있었다" |
| 현재 상태 | 부지 매각 유찰, SH "공원 재전환 계획 없다", 주민 찬반 서명 진행 중 |
1. JYP 신사옥 부지, 무슨 일이 있었나
이야기는 신사옥 부지 매입부터 시작됩니다. JYP는 신사옥을 짓기 위해 강동구 고덕동 일대 약 1만675㎡ 규모의 부지를 755억 원 안팎에 매입했습니다. SH가 분양한 유통판매시설용지였죠. 신사옥 설계는 건축가 유현준 교수가 맡았습니다.
문제가 된 건 도로 하나를 사이에 둔 맞은편 땅, 고덕동 산76 일대의 '자족8부지'(약 1만3261㎡)입니다. 이 땅 역시 SH 소유로, 원래 근린공원으로 지정돼 있었습니다. 그런데 약 1년여 뒤 SH가 이 땅을 자족기능시설용지로 바꾸는 안을 신청했고, 국토교통부 승인을 받았습니다. 이 용도로는 호텔·전시장·판매시설 같은 상업시설이 들어설 수 있습니다. 신사옥 앞이 공원으로 활용될 걸로 예상했던 설계 입장에서는 설계 전제가 흔들린 셈입니다.
SH는 올해 초 이 자족8부지에 대한 매각 공고를 냈으나 응찰자가 없어 유찰됐습니다. 제시 금액은 1039억6600여만 원, 용적률은 최대 400%. 재입찰 시점은 아직 정해지지 않았습니다.
2. 유현준 vs 서울시, 정면충돌
불씨를 지핀 건 유 교수의 유튜브 발언이었습니다. 그는 자신의 채널에서 신사옥 부지 인근 공원 부지의 용도 변경을 강도 높게 비판했습니다. 특히 SH의 행보가 용산공원에 청년공공임대주택을 짓겠다는 정부와 다르지 않다는 대목이 논란의 핵심이었습니다.
"미래세대를 위해 남겨놔야 하는 공원을, 자기들이 당장 필요한 돈을 마련하기 위해 상업용지로 바꾼다는 것은 용산공원을 없애고 거기다 주택을 넣겠다는 일과 다를 바가 없다."
"서울시가 계속 미래세대를 위해 공원을 확보해야 한다고 해온 철학과도 이율배반적인 행동이다."
"여기에 (신사옥이) 지어지는 것은 거의 포기했다."
그는 여기에 그치지 않았습니다. "서울시는 저를 건축가가 아니고 그냥 유튜버로 보는 것 같다"며 "만날 명예시장직 주고 행사할 때 불러 사진 찍을 생각만 하지 말고, 이런 일이 있을 때 방해만 하지 말아 달라"고 직격했습니다.
💬 유현준 교수의 주장 요지
SH가 재정 마련을 위해 미래세대의 공원을 상업용지로 바꿨다 / 용산공원에 주택을 짓겠다는 것과 다를 바 없다 / 서울시의 공원 확보 철학과 이율배반 / 신사옥 건립은 "거의 포기"
유 교수의 공개 발언 다음 날, 서울시는 해명자료를 내고 정면 반박했습니다. 시의 설명은 크게 세 갈래입니다.
첫째, 선후 관계가 잘못됐다는 지적입니다. 시에 따르면 부지 분양공고 당시 "주변 토지의 토지이용계획이 바뀔 수 있다"고 명시돼 있었고, 자족8부지는 그 뒤 자족시설용지로 변경됐습니다. 그리고 JYP 신사옥의 건축 허가는 용도 변경보다 6개월 뒤에 났습니다. 시는 "용도 변경된 걸 알고도 건축허가를 낸 것"이라며 "토지주가 SH에 뒤통수를 맞았다는 주장은 적절하지 않다"고 선을 그었습니다. 서울시는 "신사옥 건립 지원을 위해 지속적으로 노력하고 있다"는 입장도 함께 밝혔습니다.
둘째, 용산공원 비교는 성립하지 않는다는 겁니다. 시는 두 개발이 "법적 근거와 공공성, 사업 목적, 공원에 부여된 법적 지위가 전혀 다른 사업으로 같은 기준으로 비교할 수 없다"고 밝혔습니다. 고덕강일지구의 경우 학교시설 설치 의무를 이행하고 그 비용을 마련하는 수단으로, 개발사업면적의 1% 범위에서 공원·녹지를 축소할 수 있는 근거(학교용지 특례법)가 있다는 설명입니다.
셋째, 공원 면적 자체는 기준을 초과했다는 수치입니다. 고덕강일 공원·녹지면적은 47만1450㎡로 전체 개발면적의 28.4%를 차지합니다. 법적 기준인 20%(33만1862㎡)를 웃도는 수준으로, "의무 공원·녹지 기준의 140%를 이미 충족한 상태에서 제한적으로 지구계획을 변경했다"는 게 시의 주장입니다.
📢 서울시의 반박 요지
분양공고 때 용도 변경 가능성을 명시했으니 '뒤통수' 주장은 부적절 / 용산공원과는 법적 근거·공공성이 전혀 다른 사업 / 의무 공원 기준의 140% 충족, 제한적 지구계획 변경
3. 주민 반응은 엇갈렸다
신사옥 소식을 둘러싼 주민 반응은 엇갈립니다. 고덕강일지구 내 아파트·빌라 입주자 대표들로 구성된 'JYP 신사옥 앞 공원 지키기 주민연대'는 자족8부지를 공원용지로 다시 변경해 달라는 온라인 서명을 받고 있습니다.
반면 신사옥 건립 자체를 반기는 분위기는 아니라는 보도도 있습니다. 부지 인근 주민들은 "외국 팬이 몰릴 순 있지만 지역 분위기가 크게 살아날까 싶다", "인근에 이케아도 있지만 장사가 되는 곳이 거의 없다"는 반응을 보였습니다. 신사옥 소식 이후 주변 상가 임대료만 올랐다는 볼멘소리도 나옵니다. "상가 주인들이 전부 월세를 올리는 바람에 대로변 1층 입점 예정지 대부분이 공실"이라는 상인의 하소연이 전해졌습니다.
SH는 이 논란에 대해 "현재로서는 자족8부지를 공원 부지로 재전환할 계획이 없다"는 입장을 유지하고 있습니다. 상업부지 전환이 지역 활성화에 부정적이라고 단정하기 어렵다며, 기업을 유치할 경우 기존 고덕비즈밸리 활성화에 기여할 수도 있다는 견해도 내놨습니다.
4. 앞으로 어떻게 되나
앞으로의 변수도 적지 않습니다. 유 교수는 유튜브에서 "여기에 지어지는 것은 거의 포기했다"고 언급했습니다. 신사옥 설계의 전제가 흔들린 만큼, 건립 계획 자체가 불투명해졌다는 신호로 읽힙니다.
SH의 자족8부지 매각은 유찰 이후 재입찰 시점이 미정인 상태입니다. 어느 기업·개발사가 이 땅을 사들이느냐에 따라 신사옥 앞 풍경은 완전히 달라질 수 있습니다. 용적률이 최대 400%에 달하는 만큼 고층 건물이 들어설 가능성이 열려 있는 상태입니다.
주민연대의 온라인 서명이 어떤 결과로 이어질지, SH가 입장을 바꿀 여지가 있을지도 지켜볼 대목입니다. 다만 SH가 "재전환 계획이 없다"는 입장을 분명히 한 만큼, 단기간에 상황이 뒤집히긴 쉽지 않아 보입니다.
📌 핵심 요약
• JYP 신사옥 바로 앞 공원 부지(자족8부지)가 자족기능시설용지로 바뀌면서 논란 발발
• 설계자 유현준 "SH가 돈 때문에 공원을 팔았다…용산공원과 다를 바 없다" 공개 비판
• 서울시 "용도 변경은 알고 진행된 일, 용산공원과 비교 불가" 정면 반박
• 부지 매각은 유찰·재입찰 미정, SH "공원 재전환 계획 없다"
이 논란의 본질은 도시 개발에서 '공원'과 '개발 이익' 사이의 우선순위를 누가, 어떤 기준으로 정하느냐는 질문으로 수렴됩니다. 유 교수는 "미래세대를 위해 남겨야 할 공원을 돈 때문에 팔았다"는 프레임으로, 서울시는 "법과 절차에 따른 조정이며 공공 목적이 있다"는 프레임으로 맞섭니다.
누구의 손을 들어줘야 할지는 사실관계를 더 들여다볼 필요가 있지만, 한 가지 분명한 건 이 공방이 앞으로도 쉽사리 끝나지 않을 것이라는 점입니다. 신사옥 설계자의 "거의 포기" 발언, SH의 "재전환 계획 없음" 입장, 주민들의 서명 운동이 아직 현재진행형이니까요. 새로운 소식이 나오면 이어서 정리해 보겠습니다.
자주 묻는 질문
Q. 자족8부지가 정확히 어디인가요?
서울 강동구 고덕동 산76 일대의 약 1만3261㎡ 부지입니다. JYP 신사옥 예정지와 도로 하나를 사이에 두고 마주 보고 있으며, 원래 근린공원으로 지정돼 있었습니다.
Q. 유현준 교수는 왜 이렇게 강하게 비판했나요?
그는 JYP 신사옥 설계를 맡은 설계자입니다. 자신의 설계 전제였던 '신사옥 앞 공원'이 상업용지로 바뀌자, SH가 돈을 마련하려고 미래세대의 공원을 팔았다고 비판했습니다. 서울시의 평소 '공원 확보' 철학과도 모순된다는 주장입니다.
Q. 서울시는 뭐라고 반박했나요?
세 가지입니다. ① 분양공고 때부터 용도 변경 가능성을 명시했으니 '뒤통수' 주장은 적절하지 않다 ② 용산공원과는 법적 근거·공공성이 다른 사업이라 비교가 성립하지 않는다 ③ 의무 공원 기준의 140%를 이미 충족하고 있어 제한적 변경이다 — 는 설명입니다.
Q. JYP 신사옥은 결국 못 짓는 건가요?
아직 확정된 건 없습니다. 유 교수가 "거의 포기했다"고 언급했지만 이는 그의 발언일 뿐, JYP 측이나 서울시의 공식 입장 변경이 보도된 바는 없습니다. 부지 매각 재입찰 시점도 정해지지 않은 상태입니다.